Das Eigenheim als Kapitalanlage – auf diesem Weg versuchen viele private Vermieter, sich neben dem Erwerbseinkommen noch eine zusätzliche Einkommensquelle aufzubauen. Doch mit dem Kauf und der schnellen Vermietung einer Immobilie ist es in den meisten Fällen nicht getan.
Eine Immobilie erfordert auch im Alltag einen gewissen Verwaltungsaufwand, der je nach individueller Situation sogar große Ausmaße annehmen kann. Doch wie sieht dieser aus? Welche Unterlagen sind dabei wichtig und was sollten Vermieter in solchen Situationen beachten?
Die Mietersuche: Mit den richtigen Unterlagen schneller zum Ziel
Die Suche nach passenden Mietern lässt sich erheblich vereinfachen, wenn Vermieter bei Besichtigungen schon die wichtigsten Unterlagen zur Hand haben. Ob nun eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Mieterselbstauskunft oder Vorlagen für den Mietvertrag – wer am Ende das passende Dokument vorlegen kann, erspart allen Beteiligten viel Zeit und Aufwand.
Ein genauerer Blick auf die genannten Dokumente verdeutlicht dies:
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Immer mehr Vermieter verlangen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, um sich vor Mietnomaden zu schützen. Bei einem Mieterwechsel ist es deshalb praktisch, eine solche Bescheinigung direkt vorliegen zu haben. Es gibt zahlreiche Vorlagen, die sich bequem ausfüllen lassen. Dies senkt den bürokratischen Aufwand beim Mieterwechsel. - Mieterselbstauskunft
Wer neue Mieter sucht, steht vor einem großen Problem: Potenzielle Mieter sind noch unbekannte Personen. Um sicherzustellen, dass Interessenten später auch die Miete bezahlen, hilft eine Mieterselbstauskunft. Auch hierfür gibt es mittlerweile entsprechende Vorlagen, die die Prozedur erheblich vereinfachen.
Achtung: Potenzielle Mieter sind nicht verpflichtet, eine solche Selbstauskunft zu erteilen. Darüber hinaus sollten Vermieter genau darauf achten, welche Fragen in der Mieterselbstauskunft gestellt werden. Diese müssen alle direkt mit dem Mietverhältnis in Verbindung stehen. Persönliche Fragen (z.B. zur Religionszugehörigkeit) haben dort hingegen nichts verloren und können im schlimmsten Fall sogar rechtliche Konsequenzen haben. - Mietvertrag
Der Mietvertrag ist ein rechtlich sehr sensibles Dokument. Der Grund: Formulierungen und Regelungen müssen sich am gesetzlichen Rahmen orientieren. Darüber hinaus haben Vermieter die Wahl, bestimmte Arten von Mietverträgen zu nutzen:
a) Staffelmietvertrag
In einem Staffelmietvertrag werden neben der anfänglichen Miete auch gleich zeitliche Intervalle genannt, in denen sich die Miete erhöht. Dabei ist es jedoch wichtig, bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen:
- Schriftform
- Angabe der Mieterhöhung in Eurobeträgen (keine prozentualen Angaben oder Miete pro m²)
- Die Vorgaben der Mietpreisbremse sind einzuhalten
Für Vermieter ergibt sich aus einer Staffelmiete jedoch der Vorteil, dass die Kappungsgrenze nicht eingehalten werden muss. Demnach dürfen Mieten eigentlich nie um mehr als 20% (gesenkte Grenze für besonders ausgewiesene Kommunen: 15%) innerhalb von 3 Jahren steigen. Bei Staffelmieten darf diese Grenze überschritten werden, da der Mieter die Kosten ja schon im Voraus abschätzen kann.
b) Indexmietvertrag
Ein Indexmietvertrag koppelt künftige Mieterhöhungen an die Preissteigerung. Oft wird festgelegt, dass Mietsteigerungen erst dann vollzogen werden, wenn der Preisindex eine bestimmte Grenze (z.B. 3,5%) überschreitet. Dafür dürfen Vermieter die bis dahin aufgelaufenen Preissteigerungen mit einbeziehen.
Schon an diesen beiden Beispielen zeigt sich sehr gut, wie viele mögliche Fallstricke Mietverträge enthalten. Aus diesem Grund helfen auch hier entsprechend geprüfte Vorlagen, das Vermieterleben zu erleichtern.
Während des Mietverhältnisses: Auch hier warten Formalitäten
Darüber hinaus kommen auch während eines Mietverhältnisses viele Situationen auf Vermieter zu, in denen es bürokratisch wird. Hier einige Beispiele:
- Schreiben zu Mieterhöhungen
- Nebenkostenabrechnungen
- Vorlagen für den Winterdienst
- Wartungsprotokolle für Rauchmelder
- Mahnungen bei Mietrückständen
- Mietaufhebungsverträge
- Kündigungsbestätigungen
Wer auch hier rechtzeitig Vorlagen bereithält, kann solche Situationen ohne großen Stress bewältigen.
Vorlagen erleichtern Vermietern das Leben erheblich
Auch wenn die Vermietung von Wohnraum auf den ersten Blick nach passivem Einkommen aussieht, erweist sich dies oft schnell als Irrtum. Ein Vermieter muss zum einen die Immobilie pflegen und zum anderen auch jede Menge bürokratischen Aufwand in Bezug auf die Mietersuche und die Pflege der Mietverhältnisse betreiben. Genau deshalb sind Hilfestellungen wie Vorlagen, eine gute Dokumentenpflege und ein grundlegendes Verständnis der Rechte und Pflichten eines Vermieters sehr wichtig. Sie sorgen dafür, dass Vermieter solchen Situationen gelassen entgegenblicken und diese mit wenig Aufwand erledigen können.
